Når du kjøper bolig som er under oppføring, eller nylig ferdigstilt, gjelder bustadoppføringslova. En av de viktigste bestemmelsene for deg som forbruker er § 25, som regulerer når det foreligger en mangel ved boligen.
Denne artikkelen forklarer, i et enkelt språk, hva som regnes som en mangel etter bustadoppføringslova § 25, og hvilke forhold som typisk gir deg rettigheter overfor utbygger eller entreprenør.
Hva er en mangel etter bustadoppføringslova § 25?
Det foreligger en mangel etter bustadoppføringslova § 25 dersom boligen ikke er i samsvar med det som er avtalt, eller ikke holder den kvaliteten loven krever.
Vurderingen tar utgangspunkt i:
-
kjøpekontrakten
-
prospekt og salgsopplysninger
-
tegninger og beskrivelser
-
krav til fagmessig utførelse
Dersom boligen avviker fra dette, kan du ha krav på retting, prisavslag eller erstatning.
1. Avvik fra avtalen – klassisk mangel ved ny bolig
Den vanligste mangelen etter bustadoppføringslova § 25 er at boligen ikke samsvarer med avtalen.
Dette kan gjelde:
-
rom som er mindre enn oppgitt areal
-
materialer av lavere kvalitet enn avtalt
-
manglende rom, bod, balkong eller parkeringsplass
-
løsninger som avviker fra plantegninger
Alt som er avtalt – skriftlig eller gjennom markedsføring – er bindende for utbygger.
2. Mangelfull håndverksmessig utførelse
Selv om noe ikke er uttrykkelig avtalt, kan det foreligge en mangel dersom arbeidet ikke er utført fagmessig, jf. bustadoppføringslova § 25 jf. § 7.
Typiske eksempler på mangelfull utførelse:
-
skjeve gulv eller vegger
-
feil fall på bad
-
dårlig flislegging
-
utilstrekkelig tetting mot fukt og vann
Boligen skal holde alminnelig god byggteknisk standard. Risiko for fremtidige skader kan være tilstrekkelig til at det foreligger en mangel.
3. Boligen fungerer ikke som den skal
En bolig kan også ha en mangel dersom den ikke er egnet til vanlig bruk.
Eksempler:
-
problemer med ventilasjon eller inneklima
-
manglende eller dårlig varme
-
støy eller trekk utover det normale
-
tekniske installasjoner som ikke fungerer
Du har krav på en bolig som kan brukes slik tilsvarende boliger normalt brukes.
4. Offentlige krav er ikke oppfylt
Det foreligger en mangel dersom boligen:
-
ikke er bygget i samsvar med byggetillatelse
-
mangler ferdigattest eller gyldig brukstillatelse
-
ikke oppfyller krav til brann, lyd eller sikkerhet
Brudd på offentlige krav anses som en mangel etter bustadoppføringslova § 25, selv om boligen er tatt i bruk.
5. Feil eller mangelfulle opplysninger fra utbygger
Dersom utbygger har gitt uriktige eller misvisende opplysninger, eller unnlatt å informere om forhold han kjente eller burde kjent til, kan dette også utgjøre en mangel.
Dette gjelder særlig opplysninger om:
-
areal
-
utsikt og solforhold
-
støy, terreng eller naboforhold
Forutsetningen er at opplysningen har hatt betydning for kjøpet.
Hva er normalt ikke en mangel?
Ikke alle ulemper gir krav etter bustadoppføringslova.
Forhold som normalt ikke er mangler:
-
forhold det er tatt tydelige forbehold om
-
mindre avvik innenfor toleransegrenser
-
vanlig slitasje over tid
Hver sak må vurderes konkret.
Oppsummering – når foreligger det mangel etter § 25?
Det foreligger en mangel etter bustadoppføringslova § 25 dersom boligen:
-
avviker fra avtalen
-
ikke er fagmessig utført
-
ikke fungerer som en bolig normalt skal
-
ikke oppfyller offentlige krav
-
bygger på uriktige eller mangelfulle opplysninger
Ved mangel kan du ha krav på retting, prisavslag eller erstatning, forutsatt at du reklamerer i tide.