Heving av boligkjøp på grunn av ulovligheter – dette bør du som boligkjøper vite
Å kjøpe bolig er for de fleste den største investeringen de gjør. Mange legger til grunn at det som står i salgsoppgaven er korrekt, og at boligen er lovlig brukt slik den fremstår. Likevel opplever flere kjøpere å oppdage ulovlige forhold først etter overtakelse. I enkelte tilfeller kan dette gi rett til å gå fra hele kjøpet.
I denne artikkelen forklarer vi på en forståelig måte når ulovligheter kan gi rett til heving av boligkjøp, hva som er avgjørende i vurderingen, og hva du bør gjøre dersom du oppdager slike forhold.
Hva menes med ulovligheter i en bolig?
Ulovligheter betyr at hele eller deler av boligen ikke er godkjent av kommunen slik den faktisk brukes. Dette kan for eksempel være:
– rom som brukes som soverom uten å være godkjent til varig opphold
– kjeller eller loft som er bygget om uten nødvendige tillatelser
– utleiedel som aldri er godkjent som egen boenhet
– tilbygg eller påbygg som ikke er omsøkt
Slike forhold kalles ofte lovlighetsmangler. Mange kjøpere blir først kjent med dem når kommunen tar kontakt etter eierskifte, eller når boligen senere skal selges videre.
Gir alle ulovligheter rett til heving?
Nei. Ikke alle ulovligheter gir rett til å heve kjøpet. For at heving skal være aktuelt, må mangelen være vesentlig. Det betyr at avviket må være så alvorlig at kjøper i realiteten ikke har fått det som ble avtalt.
I vurderingen legges det blant annet vekt på:
– hvor omfattende ulovlighetene er
– om boligens bruk blir begrenset
– hvilke kostnader og risiko som følger med å rette forholdene
– om selger visste om forholdene og unnlot å opplyse om dem
Mindre avvik vil ofte bare gi rett til prisavslag. Heving er forbeholdt de mer alvorlige tilfellene.
Eksempel – da kjøper fikk hevet boligkjøpet
I en sak hadde en familie kjøpt en bolig hvor det var opplyst om to ekstra soverom i kjelleren. Etter innflytting fikk kjøper brev fra kommunen med krav om at rommene ikke kunne brukes til varig opphold og måtte tilbakeføres.
Det viste seg at:
– rommene aldri hadde vært godkjent
– kommunen tidligere hadde vært i dialog med selger om forholdet
– dette ikke var opplyst i salgsoppgaven
For familien var soverommene avgjørende for kjøpet. Alternativet ville vært kostbare og usikre tiltak for å søke godkjenning, eller en bolig som ikke dekket familiens behov.
På bakgrunn av dette ble det sendt hevingserklæring. Etter dialog med selgers boligselgerforsikring ble partene enige om å heve kjøpet.
Hva bør du gjøre hvis du oppdager ulovligheter?
Dersom du oppdager eller mistenker ulovlige forhold etter kjøpet, er det viktig å handle riktig fra start:
– ta kontakt med kommunen og be om innsyn i byggesak
– samle all skriftlig dokumentasjon
– reklamér skriftlig til selger så raskt som mulig
– unngå å inngå forlik eller akseptere prisavslag før saken er vurdert
Mange gjør den feilen at de aksepterer et mindre prisavslag, for så senere å oppdage at konsekvensene er langt mer omfattende.
Kort oppsummert
Ulovligheter ved bolig er vanligere enn mange tror. I de mest alvorlige tilfellene kan slike forhold gi rett til å heve hele kjøpet, men vurderingen er streng og konkret. Tidlig avklaring og riktig håndtering er avgjørende for utfallet.
Dersom du er usikker på hvilke rettigheter du har, kan det være klokt å få en juridisk vurdering før du går videre i prosessen.