Mange boligkjøpere er opptatt av synlige feil ved boligen, men undervurderer risikoen knyttet til grunnforhold. En fersk dom fra Hålogaland lagmannsrett viser at manglende opplysninger om telefarlig grunn og manglende markisolering kan gi kjøper rett til betydelig prisavslag – selv om det ikke er oppstått synlige skader.
I saken ble kjøper tilkjent 1,2 millioner kroner i prisavslag etter at det ble avdekket alvorlige mangler ved boligens fundamentering
Grunnforhold er sentrale opplysninger ved boligkjøp
Boligen var oppført på telefarlige masser av leire og silt, uten tilstrekkelig markisolering. Dette var ikke opplyst ved salget. Tvert imot var grunnforholdene gitt tilstandsgrad 1 i tilstandsrapporten, og boligen ble markedsført som normalt vedlikeholdt.
Lagmannsretten slo fast at grunnforhold klart er et forhold kjøper har grunn til å få opplysninger om. Slike forhold representerer en latent risiko med betydelig skadepotensial, og det er ikke avgjørende om skader allerede har oppstått. Risikoen i seg selv kan være tilstrekkelig til å konstatere mangel.
Selger kjente – eller måtte kjenne – til forholdene
Et sentralt spørsmål i saken var om selger hadde kunnskap om de problematiske grunnforholdene. Retten la til grunn at selger hadde fått klare signaler fra entreprenør om at løsningen med oppjekking og stålbjelke var midlertidig, og at grunnen var ustabil.
At selger likevel beskrev forholdet som «utbedret» i egenerklæringen, uten å opplyse om at løsningen var midlertidig, ble tillagt stor vekt. Lagmannsretten mente dette ga kjøper et misvisende bilde av boligens faktiske tilstand.
Opplysningssvikt veier tyngre enn kjøpers undersøkelsesplikt
Selger gjorde gjeldende at kjøper burde ha forstått risikoen gjennom generelle opplysninger om at boligen sto på løsmasser og at det var noe bevegelse i huset.
Dette førte ikke frem. Lagmannsretten slo fast at opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-7 går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Generelle formuleringer om risiko er ikke tilstrekkelig når det foreligger konkrete, negative forhold som selger kjenner til eller burde kjenne til.
Dette er i tråd med Høyesteretts nyere praksis, hvor det understrekes at kjøpers plikt til å undersøke ikke fritar selger for å gi fullstendige og korrekte opplysninger.
Reklamasjon ble ansett rettidig
Selger anførte at kjøper hadde reklamert for sent, ettersom det gikk nærmere to år fra overtakelse til reklamasjon.
Lagmannsretten var ikke enig. Retten la vekt på at grunnforholdene representerte en skjult og latent risiko, og at kjøper reklamerte kort tid etter å ha fått faktisk kunnskap om forholdene gjennom entreprenørens forklaring. Reklamasjonen ble derfor ansett fremsatt innen rimelig tid.
Prisavslag basert på utbedringskostnader
Kjøper krevde i utgangspunktet prisavslag tilsvarende verdireduksjonen ved videresalg, anslått til rundt 1,8–1,9 millioner kroner. Lagmannsretten valgte likevel å ta utgangspunkt i nødvendige utbedringskostnader.
Basert på fremlagte tilbud og sakkyndige vurderinger fastsatte retten prisavslaget skjønnsmessig til 1,2 millioner kroner. Det ble ikke gjort fradrag for standardheving, ettersom tiltakene gjaldt bærende konstruksjoner som boligen i utgangspunktet skulle hatt fra starten av.
Hva betyr dommen for boligkjøpere?
Dommen viser blant annet at:
-
grunnforhold og fundamentering er sentrale opplysninger ved boligkjøp
-
det ikke er nødvendig at skader allerede har oppstått
-
midlertidige løsninger må opplyses tydelig
-
generelle risikoopplysninger ikke fritar selger
-
reklamasjonsfristen løper fra kjøper får reell kunnskap om forholdet
For mange boligkjøpere betyr dette at saker som tidligere ble avvist, kan stå langt sterkere enn antatt.
Avslutning
Denne dommen understreker at opplysningsplikten ved boligsalg er streng, særlig når det gjelder forhold med stort skadepotensial. Manglende eller misvisende opplysninger om grunnforhold kan få betydelige økonomiske konsekvenser for selger.
For kjøpere er budskapet tydelig: Oppdages det alvorlige forhold etter kjøp, bør saken vurderes juridisk før man konkluderer med at løpet er kjørt.