Mange som bor i nyere leilighetsbygg opplever problemer med støy, ventilasjon eller dårlig fungerende inngangspartier. Et sentralt spørsmål er ofte hvem som faktisk kan fremme krav mot utbygger: den enkelte seksjonseier – eller sameiet på vegne av alle?
En fersk dom fra Eidsivating lagmannsrett gir viktig avklaring. Dommen viser at sameier i langt større grad enn mange tror kan kreve utbedring av mangler som rammer byggets fellesarealer, også når problemene merkes inne i leilighetene
Sameiet kan saksøke – når mangelen gjelder fellesareal
Utgangspunktet etter eierseksjonsloven er at sameiet bare kan fremme krav som gjelder fellesarealer. Krav som knytter seg til den enkelte bruksenhet må som hovedregel fremmes av seksjonseieren selv.
I denne saken hadde tingretten avvist krav knyttet til:
-
manglende ventilasjon i boder inne i leilighetene
-
støy fra trafikk utenfor bygget
Lagmannsretten tok delvis et annet standpunkt. Retten slo fast at støyproblemet knyttet seg til byggets fasade og vinduer, som er en del av fellesarealet. At støyen oppleves inne i leilighetene, endrer ikke dette. Sameiet hadde derfor rett til å fremme kravet samlet på vegne av seksjonseierne
lesiv_avgjorelse_le-2025-28766
.
Dette er en viktig avklaring for mange sameier som opplever støyproblemer i nybygg.
Ventilasjon i boder: ikke alltid sameiets sak
Når det gjelder manglende ventilasjon i innvendige boder, kom lagmannsretten til motsatt resultat.
Her la retten vekt på at kravet i realiteten gjaldt rom inne i den enkelte bruksenhet. Selv om utbedringen ville innebære inngrep i felles ventilasjonsanlegg, var det avgjørende hvor mangelen faktisk slo ut. Kravet ble derfor riktig avvist av tingretten.
Dette illustrerer et viktig skille: Det er ikke avgjørende hvor utbedringen må skje, men hva mangelen knytter seg til.
Støy i leiligheten kan være en mangel ved bygget
Lagmannsretten legger til grunn at vinduer og fasade normalt er del av fellesarealet. Når støykravene i teknisk forskrift og NS 8175 ikke er oppfylt, kan dette utgjøre en mangel ved bygget – selv om det er lydnivået inne i leiligheten som måles.
I denne saken viste målinger at innendørs støynivå oversteg tillatte grenseverdier i et flertall av leilighetene. Tiltak som tetting og utskifting av vinduer hadde effekt, noe som understøttet at problemet lå i bygningskonstruksjonen.
Resultatet var at sameiets krav om utbedring av støy ikke skulle vært avvist, og saken ble sendt tilbake til tingretten for realitetsbehandling
lesiv_avgjorelse_le-2025-28766
.
Inngangspartier som ikke fungerer vinterstid er en mangel
Dommen gir også viktige avklaringer om inngangspartier i nybygg.
Sameiet opplevde at hovedinngangene var vanskelige å åpne vinterstid på grunn av snø, is og manglende fall for avrenning. Dette skapte både sikkerhetsproblemer og utfordringer for rømningsveier.
Lagmannsretten slo fast at løsningen ikke oppfylte grunnleggende funksjonskrav, og at den var i strid med teknisk forskrift. Utbygger ble derfor dømt til å utbedre forholdet. At bygget i utgangspunktet var prosjektert med en annen løsning enn den som faktisk ble utført, talte klart mot utbygger
lesiv_avgjorelse_le-2025-28766
.
Reklamasjon og foreldelse – sameiet vant frem
Utbygger anførte at sameiet hadde reklamert for sent, og at kravene var foreldet. Lagmannsretten var ikke enig.
Reklamasjon vinteren etter overtakelse ble ansett rettidig, særlig fordi problemene først viste seg fullt ut i vintersesongen. Når det gjaldt foreldelse, la retten vekt på når sameiet faktisk fikk nødvendig kunnskap om mangelen. Kravet ble derfor ikke ansett foreldet.
Dette er en viktig påminnelse om at reklamasjons- og foreldelsesregler må vurderes konkret, særlig i saker der mangler først viser seg over tid.
Hva betyr dommen i praksis?
For sameier:
-
Støy fra trafikk kan være en mangel ved fellesareal
-
Sameiet kan fremme krav selv om problemet merkes inne i leilighetene
-
Inngangspartier som ikke fungerer vinterstid kan gi rett til utbedring
-
Reklamasjon vurderes ut fra når mangelen faktisk blir synlig
For seksjonseiere:
-
Enkelte krav må fortsatt fremmes individuelt
-
Det er viktig å skille mellom mangler i bruksenhet og fellesareal
Avslutning
Denne dommen gir viktig og praktisk veiledning for både sameier, seksjonseiere og utbyggere. Den viser at nybygg ikke bare skal se bra ut på papiret, men også fungere i praksis – hele året.
For mange sameier betyr dette at krav som tidligere ble avvist, nå kan ha et langt sterkere rettslig grunnlag.