Nedre Telemark tingrett avsa nylig en dom som gir viktige avklaringer for boligkjøpere som opplever skadedyrproblemer etter overtakelse. Retten slo fast at omfattende rotteplager i en bolig utgjør en mangel etter avhendingsloven – selv om selger hadde gitt enkelte opplysninger om tidligere skadedyrkontroll. Saken viser at det stilles strenge krav til hvordan selger informerer om skadedyr, og at «forsiktige formuleringer» kan være utilstrekkelige dersom problemet i realiteten er alvorlig og vedvarende.
Dette var saken
Kjøperne hadde overtatt en eldre enebolig som i salgsdokumentene ble omtalt som godt vedlikeholdt og egnet for barnefamilier. I selgers egenerklæring var det riktignok opplyst at det tidligere hadde kommet mus og rotter i kjelleren, men at dette var håndtert gjennom «vellykket skadedyrkontroll».
Kort tid etter overtakelse oppdaget kjøperne sterk lukt, lyder i konstruksjonen og etter hvert omfattende rotteaktivitet. Undersøkelser viste at rotter hadde beveget seg i vegger, etasjeskiller og flere etasjer – og at angrepet hadde pågått over lang tid.
Retten: Dette var en klar mangel
Tingretten slo fast at rotteangrepet var:
-
betydelig
-
vedvarende
-
skjult i konstruksjonen
-
eksisterende allerede før salget
Dette innebar at boligen ikke var i samsvar med det kjøperne hadde grunn til å forvente, jf. avhendingsloven § 3-2. Retten var tydelig på at vanlige boligkjøpere ikke må akseptere å bo i et hus der rotter har hatt fri tilgang til vegger, gulv og tak over flere år.
At boligen var gammel, endret ikke dette. Selv eldre boliger må tilfredsstille et minimum av trygghet og hygienisk standard.
Opplysningene var misvisende
Et sentralt poeng i dommen er hvordan selger hadde formulert seg. Retten la til grunn at:
-
opplysningen om «vellykket skadedyrkontroll» ga inntrykk av at problemet var løst
-
tilstandsrapporten ikke nevnte rotter overhodet
-
Pelias-rapporten viste ingen aktivitet på kontrolltidspunktet, men uten å avklare årsak eller inngang
Sett samlet ga dette kjøperne et berettiget inntrykk av at rotteproblemer ikke lenger var et tema. Retten mente derfor at kjøperne ikke hadde noen skjerpet undersøkelsesplikt.
Resultatet: Prisavslag og erstatning
Retten kom til at:
-
kjøperne hadde krav på prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene
-
standardhevingsfradrag skulle gjøres, men ikke i avgjørende grad
Prisavslaget ble satt til 1 000 000 kroner. I tillegg fikk kjøperne erstatning for nødvendige utgifter, blant annet:
-
alternativ bolig i utbedringsperioden
-
takst- og utredningskostnader
Samlet erstatning og prisavslag utgjorde 1 130 065 kroner, i tillegg til sakskostnader
Hva betyr dommen for boligkjøpere?
Dommen viser særlig at:
-
omfattende rotteplager normalt vil være en mangel
-
det ikke er tilstrekkelig å omtale slike forhold forsiktig eller generelt
-
kjøpere kan stole på at alvorlige forhold er tydelig beskrevet
-
også eldre boliger har et minimumsvern mot skjulte skadedyrangrep
For kjøpere som opplever lukt, lyder eller tegn til skadedyr etter kjøp, understreker dommen viktigheten av rask reklamasjon og grundig dokumentasjon.
Boligtvister er et av våre satsingsområder
Vi bistår boligkjøpere i saker som gjelder skjulte feil og mangler, herunder skadedyr, fukt, råte og konstruksjonsfeil. Slike saker står og faller ofte på juridiske nyanser og bevisvurdering.
Ta kontakt for en vurdering av din sak.