Mange boligkjøpere får høre at de burde ha undersøkt boligen bedre før kjøp, og at de derfor har mistet retten til å klage på skjulte feil. En fersk dom fra Hålogaland lagmannsrett viser at dette ofte er feil.
Dommen bygger direkte på Høyesteretts prinsippavgjørelse fra 2025, og gir tydelig veiledning om hvordan reglene om undersøkelsesplikt, opplysningssvikt og mangler etter avhendingsloven skal forstås etter lovendringen i 2022.
Resultatet er klart: Risikoen for skjulte feil kan ikke skyves tilbake på kjøper gjennom generelle formuleringer eller uklare opplysninger.
Generelle risikoopplysninger gir ikke kjøper ansvar
I saken hadde selger blant annet opplyst at:
-
det tidligere hadde vært mus i boligen
-
noe arbeid var utført av ufaglærte
-
selger hadde rådført seg med en person i byggebransjen
Selger mente dette burde utløse undersøkelsesplikt for kjøper, og at kjøper derfor måtte bære risikoen for senere avdekkede feil.
Lagmannsretten avviste dette. Retten slo fast at generelle og uspesifiserte opplysninger om risiko ikke er nok til å pålegge kjøper undersøkelsesplikt. Dersom en opplysning ikke er konkret nok til å frata kjøper retten til å klage etter reglene om undersøkelsesplikt, kan den heller ikke brukes indirekte for å si at boligen likevel ikke har en mangel.
Dette etablerer en viktig formodning: Hvis kjøper ikke mister retten etter reglene om undersøkelsesplikt, har det også formodning mot seg at samme forhold kan brukes til å svekke kjøpers forventninger til boligens kvalitet.
Selger kan ikke «komme inn bakveien»
Et sentralt poeng i dommen er at selger ikke kan omgå Høyesteretts prinsipper ved å endre argumentasjon.
Lagmannsretten avviser klart forsøk på å:
-
bruke mangelsvurderingen til å oppnå samme resultat som ble avvist under undersøkelsesplikten
-
argumentere med at kjøper burde ha tatt forbehold, når opplysningene uansett var for generelle
Retten uttaler at en slik tilnærming i realiteten ville være en omgåelse av Høyesteretts dom.
For boligkjøpere betyr dette økt forutsigbarhet: Reglene henger sammen, og selger kan ikke flytte risikoen mellom ulike bestemmelser for å oppnå samme resultat.
«Skinn av faglighet» kan slå tilbake på selger
I salgsoppgaven var det opplyst at selger hadde konferert med en person som arbeidet i byggebransjen. Dette ble brukt som argument for at arbeidene var faglig forsvarlige.
Lagmannsretten var tydelig kritisk. Retten la til grunn at slike formuleringer kan gi et inntrykk av faglig kvalitet som ikke er reelt, og at dette kan virke kjøpsmotiverende. Når det i realiteten ikke foreligger dokumentert faglig prosjektering eller utførelse, kan slike opplysninger bidra til mangelsansvar.
For kjøpere innebærer dette at man ikke skal legge til grunn lavere forventninger bare fordi selger nevner egeninnsats eller uformell rådgivning. Tvert imot kan slike opplysninger gi grunnlag for å forvente at arbeidene faktisk holder faglig nivå.
Egeninnsats fritar ikke fra byggtekniske krav
Et annet viktig poeng i dommen er at egeninnsats ikke gir rom for lavere standard.
Lagmannsretten slår fast at:
-
også arbeid utført av ufaglærte må oppfylle gjeldende byggtekniske krav
-
tiltakshaver har ansvar for at løsningene er lovlige og dokumenterte
-
manglende dispensasjon betyr at kjøper kan forvente full oppfyllelse av regelverket
Dette gjelder både eldre tiltak og nyere ombygginger, så lenge det ikke er gitt tydelig informasjon som gir kjøper grunn til å forvente avvik.
Halvsannheter kan være opplysningssvikt
I saken hadde selger opplyst at museproblemet var utbedret, men det kom senere frem at:
-
musegift fortsatt ble lagt ut
-
det var gjort reparasjoner etter gnagskader
-
tiltakene hadde hatt varierende effekt
Lagmannsretten konkluderte med at dette utgjorde en blanding av mangelfulle og ufullstendige opplysninger. Selv om enkelte utsagn isolert sett kunne være riktige, ga helheten et misvisende bilde.
Dette rammes av reglene om opplysningssvikt. Opplysninger som gir et feilaktig helhetsinntrykk kan være like alvorlige som direkte uriktige opplysninger.
Byggtekniske avvik er igjen et selvstendig mangelsgrunnlag
Etter lovendringen i 2022 har avvik fra byggtekniske krav fått fornyet betydning. Lagmannsretten legger til grunn at kjøper kan forvente at boligen oppfyller gjeldende tekniske krav, med mindre noe annet er klart opplyst.
Argumenter som:
-
«det har stått i mange år uten problemer»
-
«det er ikke påvist skade»
ble avvist. Retten understreker at fravær av synlige skader ikke er dokumentasjon for at tekniske krav er oppfylt, særlig når det gjelder fukt, konstruksjon og brannsikkerhet.
Skader i lukkede konstruksjoner må undersøkes
Lagmannsretten tar også tydelig stilling til utbedringsnivået. Når det foreligger risiko for:
-
helseskade
-
brannfare
-
skjulte følgeskader
er det ikke tilstrekkelig å «la konstruksjonen være i fred». Lukkede bygningsdeler må åpnes for å avklare omfanget av skadene.
Dette har stor praktisk betydning for både prisavslag og heving.
Hva betyr dommen for boligkjøpere?
Dommen bekrefter at:
-
generelle risikoopplysninger ikke fratar deg rettigheter
-
egeninnsats ikke gir lavere forventninger
-
byggtekniske avvik kan være mangler i seg selv
-
selger har et reelt ansvar for fullstendige og presise opplysninger
For mange boligkjøpere betyr dette at saker som tidligere ble avvist, nå står langt sterkere.
Avslutning
Denne dommen viser at lovendringen i 2022 har fått reell betydning i praksis. Risikoen for skjulte feil er flyttet, og domstolene er tydelige på at den ikke kan flyttes tilbake gjennom uklare formuleringer eller kreative argumenter.
For boligkjøpere gir dette økt trygghet. For selgere understreker det viktigheten av presis, fullstendig og korrekt informasjon.