Mange boligkjøpere er opptatt av boligens tilstand, men undervurderer betydningen av planlagte endringer i nærområdet. En fersk dom fra Gulating lagmannsrett viser at manglende opplysninger om ny vei, støy og endret adkomst kan utgjøre en alvorlig mangel – så alvorlig at kjøper får rett til å heve boligkjøpet
Saken gjaldt kjøp av en enebolig som ble markedsført som «landlig og vakker», men hvor selgerne unnlot å opplyse om konkrete planer for ny fylkesvei tett inntil eiendommen.
Planlagt vei er et forhold kjøper har krav på å få vite om
Lagmannsretten slo fast at planer om ny fylkesvei i umiddelbar nærhet til eiendommen er et forhold som klart faller inn under selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven.
Selgerne hadde deltatt på informasjonsmøte hos Statens vegvesen og sett kart som viste:
-
trasé for ny firefelts E39
-
planlagt fylkesvei tett inntil eiendommen
-
økt trafikk, støy og endret adkomst
Disse opplysningene ble ikke formidlet til kjøperne. I salgsdokumentene ble det i stedet gitt et generelt bilde av veiutvidelse, uten å opplyse om den konkrete fylkesveien som senere ble vedtatt.
Retten la avgjørende vekt på at kjøperne hadde grunn til å forvente å få slike opplysninger, fordi de har stor betydning for både bokvalitet og verdi.
Opplysningsplikten går foran kjøpers undersøkelsesplikt
Selgerne argumenterte med at kjøperne burde ha undersøkt reguleringsplanene nærmere, og at informasjonen i salgsoppgaven var tilstrekkelig til å utløse undersøkelsesplikt.
Dette førte ikke frem.
Lagmannsretten understreker at opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-7 alltid går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Når selger kjenner til konkrete planer som kan få vesentlig betydning for eiendommen, kan ikke ansvaret skyves over på kjøper gjennom generelle formuleringer eller henvisninger til pågående planarbeid.
At kjøperne kunne ha kontaktet Statens vegvesen på eget initiativ, fritok ikke selgerne fra å gi fullstendige og presise opplysninger.
Markedsføring og realitet må henge sammen
Et sentralt moment i vurderingen var hvordan eiendommen ble markedsført.
Salgsoppgaven beskrev eiendommen som:
-
landlig
-
skjermet
-
med grønne omgivelser og landstedsfølelse
Lagmannsretten la til grunn at dette var egenskaper som var kjøpsmotiverende for kjøperne. Planlagt fylkesvei med betydelig trafikk rett ved eiendommen stod i direkte motstrid til dette bildet.
Retten kom til at kjøperne ikke ville ha inngått avtalen dersom de hadde fått korrekte opplysninger om veiutbyggingen. Vilkåret om at den manglende opplysningen må ha virket inn på avtalen, var derfor oppfylt.
Mangelen var vesentlig – heving ble tillatt
Lagmannsretten vurderte om mangelen var så alvorlig at kjøperne kunne heve kjøpet.
Retten la blant annet vekt på:
-
at mangelen gjaldt permanente og irreversible forhold
-
at støy, luftforurensning og visuelt inngrep ikke kunne utbedres
-
at økonomisk verdiminus var vanskelig å beregne
-
at prisavslag ikke ville gi reell kompensasjon
Samlet sett hadde kjøperne rimelig grunn til å løse seg fra avtalen. Vilkårene for heving var dermed oppfylt, selv om hevingskravet ble fremsatt flere måneder etter at kjøperne ble kjent med forholdet.
Grunnen var at selgerne hadde handlet i strid med god tro ved å unnlate å opplyse om forhold de kjente til.
Økonomisk oppgjør etter heving
Kjøperne fikk tilbake kjøpesummen på 7,9 millioner kroner, med fradrag for bruksfordel fastsatt skjønnsmessig til 500 000 kroner. I tillegg ble selgerne dømt til å betale:
-
forsinkelsesrenter
-
dokumentavgift og omkostninger
-
utgifter til utbedring av ytterdør
Krav om erstatning for tapt verdistigning ble avslått, fordi dette tapet allerede var fullt ut dekket gjennom forsinkelsesrentene.
Hva betyr dommen for boligkjøpere?
Dommen viser blant annet at:
-
planer om vei, støy og endret adkomst er sentrale opplysninger
-
generelle opplysninger om reguleringsarbeid er ikke nok
-
opplysningsplikten går foran kjøpers undersøkelsesplikt
-
markedsføringen av eiendommen har stor betydning
-
alvorlige, irreversible forhold kan gi rett til heving
For mange boligkjøpere betyr dette at saker som tidligere ble ansett som «vanskelige», nå står betydelig sterkere.
Avslutning
Denne dommen er et tydelig eksempel på at selgers opplysningsplikt tas på alvor av domstolene. Når viktige forhold holdes tilbake, særlig forhold som påvirker bokvalitet og omgivelser, kan konsekvensene bli svært store.
For kjøpere er budskapet klart: Oppdages det forhold etter kjøp som aldri ble opplyst, bør saken vurderes juridisk før man slår seg til ro med situasjonen.