Heving av boligkjøp på grunn av ulovligheter – dette bør du som boligkjøper vite
Å kjøpe bolig er for de fleste den største investeringen de gjør. Mange legger til grunn at det som står i salgsoppgaven er korrekt, og at boligen er lovlig brukt slik den fremstår. Likevel opplever flere kjøpere å oppdage ulovlige forhold først etter overtakelse. I enkelte tilfeller kan dette gi rett til å gå fra hele kjøpet.
I denne artikkelen forklarer vi på en forståelig måte når ulovligheter kan gi rett til heving av boligkjøp, hva som er avgjørende i vurderingen, og hva du bør gjøre dersom du oppdager slike forhold.
Read more: Heving av boligkjøp på grunn av ulovligheter – dette bør du som boligkjøper vite
Mange boligkjøpere får høre at de burde ha undersøkt boligen bedre før kjøp, og at de derfor har mistet retten til å klage på skjulte feil. En fersk dom fra Hålogaland lagmannsrett viser at dette ofte er feil.
Dommen bygger direkte på Høyesteretts prinsippavgjørelse fra 2025, og gir tydelig veiledning om hvordan reglene om undersøkelsesplikt, opplysningssvikt og mangler etter avhendingsloven skal forstås etter lovendringen i 2022.
Resultatet er klart: Risikoen for skjulte feil kan ikke skyves tilbake på kjøper gjennom generelle formuleringer eller uklare opplysninger.
Read more: Undersøkelsesplikt ved boligkjøp: Ny dom styrker kjøperens rettigheter
Fra 1. januar 2026 innføres nye regler for hvordan tilstandsrapporter skal utarbeides og brukes ved salg av bolig. Endringene følger av justeringer i forskrift til avhendingslova og innføring av en ny teknisk standard for tilstandsanalyse av bolig.
Formålet er å gjøre bolighandelen tryggere og mer oversiktlig. Samtidig viser erfaringene etter regelendringene i 2022 at mange boligkjøpere fortsatt opplever usikkerhet rundt hva en tilstandsrapport faktisk gir svar på – og hva den ikke dekker.
Høyesterett har nylig avsagt en enstemmig dom som gir viktige avklaringer om ansvarsfordelingen ved omsetning av bolig etter endringene i avhendingsloven i 2022. Dommen er den første hvor Høyesterett tar stilling til sentrale bestemmelser i den reviderte loven, og den markerer et tydelig skifte i vurderingen av kjøpers og selgers rettigheter og plikter.
Avgjørelsen har særlig betydning for spørsmål om skjulte mangler, kjøpers undersøkelsesplikt, betydningen av tilstandsrapport og hvordan opplysninger om egeninnsats skal forstås rettslig.
Read more: Ny høyesterettspraksis styrker boligkjøpernes rettsstilling